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【融资渠道再收紧 “找钱难”或致房企下半年投资意愿减弱】

刚刚进入下半年,房地产融资正在紧缩的消息传出。

每位记者黄一银,每一位编辑魏文义

今年上半年,房地产行业的融资形势经历了过山车的起伏。但是,从5月以来的情况来看,监管部门继续严格控制住房企业的融资,这种情况将在下半年后继续。

与此同时,住房企业的还债期也将在下半年到来。根据中信建投的统计,2019年上半年国内房地产债券到期日仅为513亿元,下半年达到2306亿元。私募股权债券和一般中期票据在下半年更加紧张。 2019年上半年应付金额分别为184亿元和50亿元。下半年应付金额分别为715亿元和242亿元。

虽然“货币紧缩”影响到大型住房企业和中小型住房企业,但他们面临共同的市场条件,他们无疑必须保持现金流。多位业内人士告诉《每日经济新闻》,下半年房企融资环境将进一步收紧,资金压力将进一步加大。一些住房公司采取谨慎的方式投资土地和加快销售回报。

资金仍将有阶段压力

对于下半年房地产企业的融资前景,舒一信托网研究员帅国国在接受《每日经济新闻》采访时表示,从目前的监管情况来看,严格监管住房融资的趋势并未改变,表明监管层正在冒着房地产行业的风险。高度重视。因此,房地产业将进一步收紧住房融资环境,进一步增加资金压力。未来,房地产企业可能面临新一轮的洗牌。

从监管层面来看,最近房地产行业信托基金的收紧,一度被认为完全受到主流渠道的阻碍,可见一斑。

根据7月4日报道的《证券时报》,一些信托公司最近接受了银行监管窗口的指导,以控制房地产信托业务的规模。各公司收到的监管要求并不相同。有些需要“有意识地控制房地产信托业务的规模”。有些要求“第三季度末房地产信托业务的规模不应超过第二季度末”,甚至一些公司要求“完全暂停房地产信托”。商业“。

根据溥仪标准的数据,2019年上半年,房地产行业共投入信托产品2,954种,占39.43%,筹资规模达到4531.94亿元,平均预期最高收益率为8.7%。总体而言,房地产信托市场在今年上半年火爆,而且是资本流动最多的投资领域。

但是,目前监管部门对信托基金的投资有严格的规定。 2019年5月,银监会发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》(以下简称“23号文件”)在实施层面提出了严格的要求。

溥仪标准分析师龙毅告诉《每日经济新闻》,房地产信托市场今年发展迅速,已成为一个备受瞩目的违规领域。根据“住房不住房”政策,银监会发布“否。 23“文件”,随后讨论了一些信托公司,以纠正房地产信托市场的混乱,有效地防范和控制房地产行业的风险。在一系列监管措施下,预计过热的房地产信托市场将会降温。银监会还将引导信托公司的窗口,这将有助于信托公司回归业务来源,加强主动管理能力,转变和发展房地产信托业务,并探索真正的股权投资业务。例如,房地产投资信托是未来的方向。一。

因此,各类住房公司经常抛出新的融资计划,采取多元化的融资方式。如果信托融资收紧,房地产私人债务将在6月份大量增加。根据民生证券的统计,今年1至6月,公司债券和短期融资增长速度较快,目标工具和资产支持证券的增长率较低,而中间票数为负同比增长率。其中,1至6月私人债务增加126.2%,6月份增加147.9%。

值得注意的是,在信托等融资渠道收紧的背景下,房地产企业在7月初加快了海外融资,配额和次数刷新了历史记录。

此外,同一政策研究所的研究员陈伟认为,市场融资渠道的融资变得越来越困难,资本需求大的住房企业采用多种融资方式,但融资金额是有限。在债务融资有限的情况下,越来越多的房地产企业必须通过项目子公司的部分股权转让来选择股权融资和融资。

住房公司愿意投资或减弱

上半年,融资“窗口期”等因素推动了住房企业的投资。在融资环境略有收紧的情况下,业界普遍认为,住房公司将在下半年谨慎投资土地收购。

同科研究院院长张宏伟告诉记者,在资金紧张的情况下,住房公司第三季度仍应面临阶段性紧张,这对企业有直接影响。从投资和土地收购的角度来看,一些中小企业现在对土地收购投资持谨慎态度,但TOP10住房公司仍在积极部署。

华泰证券还指出,融资环境的边际紧缩对住房企业的短期现金流量影响有限。对未来再投资的预期影响更大,土地征收的力度可能会减弱。预计下半年房地产投资增速将下降,土地市场将逐渐降温。除了融资环境的变化外,主要城市的土地政策和土地价格也发生了变化。在下半年,房地产开发商的努力将更加谨慎。自2018年以来,“去杠杆化”和“稳定杠杆”的策略将继续。

根据同一政策研究所的监测数据,TOP20上市房地产企业的集中度和面积集中度显着下降。从交易额来看,6月份TOP20上市房地产企业的土地交易价值为195.926亿元,比上月下降13.4%,比去年同期下降26.06%。 TOP20上市房地产企业的营业额占全国土地交易金额的40.55%,比上月下降4.19个百分点,比去年同期下降32.2个百分点。

从交易和建设来看,6月份TOP20上市房屋的土地销售量达到31,056,000平方米,比上月减少37.12%,减少46.72%。 TOP20上市房地产企业的土地交易和建设占全国土地交易和建设的21.16%,比上月下降6.73个百分点,比去年同期下降16.96个百分点。

张宏伟进一步指出,从4月下半月到5月,房地产市场需求势头不足。这种情况可能会持续到第三季度。如果整体市场形势不好,就会影响住房公司的回报。那么,资金紧缩,再加上销售收益的下降,住房公司从第三季度的压力将会比较大。在第四季度,可能会有另一波价格变化。如果保持现有的政策和环境,下半年的趋势应该是相同的。

一位房地产基金人士告诉记者《每日经济新闻》,融资紧缩肯定会对房企的资金产生负面影响,但程度不会太深。从去年的基层研究来看,房地产企业的利润仍然可以。对于大型企业而言,成本优势更加明显,融资集中度将继续提高。

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